Das Höpfner Immobilien Finanzierungsglossar
Wer sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt, sollte sich vorher mit den grundlegenden Begriffen vertraut machen.
Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.
Die monatliche Belastung bleibt durch Rückzahlung des Kredites konstant. Tilgung und Zinszahlung ergeben zusammen einen festen Betrag - die Annuität. Da die geschuldete Summe allmählich abgebaut wird, wird auch der Anteil der Zinsleistung an der Annuität im Laufe der Zeit immer kleiner. Dagegen nimmt der Anteil der Tilgungsleistung zu, sodass die Annuität gleich bleibt.
Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauzeit für den bereits ausgezahlten Teil des Darlehens anfallen. In der Regel werden sie bei Neubauprojekten, bei denen das Darlehen stufenweise je nach Baufortschritt ausgezahlt wird, veranschlagt
Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 Prozent). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56 Prozent.
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. (Beleihungswert = Verkehrswert minus eventuellem Sicherheitsabschlag).
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile.
Die Darlehensrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: der Tilgungsrate und der Zinsleistung. Da die Zinsleistung parallel zum abnehmenden Schuldenberg kleiner wird (Zins berechnet sich auf die jeweils aktuelle Restschuld), könnte es sich für Darlehensnehmer lohnen, die Tilgungsrate nach einiger Zeit zu erhöhen - die Darlehensrate wird angepasst, wodurch Zinsen gespart werden können.
Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren fließen jedoch u.a. nicht in die Berechnung ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangaben Verordnung (PAngV) geregelt.
Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.
Der Kredit wird nicht in monatlichen Raten, sondern am Ende der Laufzeit mit einer Summe zurückgezahlt. Während der Laufzeit werden die Tilgungsraten stattdessen in andere Anlagen investiert (z. B. Lebensversicherung, Rentenversicherung, Bausparvertrag). Diese Form der Tilgung eignet sich für Personen, die eine Immobilie zur Fremdnutzung angemeldet haben und daher Steuerbegünstigungen in Anspruch nehmen können.
Langfristiges Darlehen, das am Ende der Zinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Zinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.
Beim Flex-Darlehen ist die Zinsbindung nicht für mehrere Jahre festgeschrieben, sondern wird in regelmäßigen Abständen an einen aktuellen Geldmarktzinssatz - zum Beispiel den Euribor angepasst. Diese Form des Darlehens lohnt sich, wenn der Kreditnehmer auf fallende Zinsen setzt oder hohe Flexibilität bei der Rückzahlung benötigt. Außerdem gibt es 100-prozentige Sondertilgungsmöglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Kreditgeber verkauft das Darlehen an eine andere Gesellschaft weiter, um sich so zu refinanzieren. Teilweise bieten Banken und Versicherungen eine Absicherung gegen Forderungsverkäufe an (i.d.R. gegen Zinsaufschlag).
Mit dem Forward-Darlehen können Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Das Zinsänderungsrisiko der Bank wird durch einen Forward Aufschlag eingepreist.
Wer ein Darlehen in mehreren Tranchen und mit unterschiedlichen Laufzeiten aufnimmt, muss bei Ablauf des Vertrags mit der kürzeren Zinsbindung unter Umständen bei einer neuen Bank schlechtere Konditionen für die Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen. Denn da die „alte“ Bank mit dem noch laufenden Darlehen im Grundbuch an erster Stelle steht, hat die „neue“ Bank nur ein nachrangiges Recht auf die Immobilie als Besicherung. Dadurch erhöht sich das Risiko der Bank und der Kunde muss mit höheren Zinsen rechnen.
Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Während die Höhe der Grundschuld meist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins erheblich vom Darlehenszins ab. Damit möchte der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen (ausstehende Zinszahlungen, Kosten für Zwangsversteigerung etc.) abdecken.
Die KfW-Bankengruppe unterstützt mit zinsgünstigen Krediten den privaten Wohnungsbau (im staatlichen Auftrag). Sie vergibt ihre Wohnungsbaukredite ausschließlich über durchleitende Kreditinstitute. Die KfW unterstützt zum Beispiel den Bau oder Kauf von selbst genutzten Häusern oder Eigentumswohnungen. Hierbei können bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten finanziert werden. Mit dem Programm Energieeffizient Bauen fördert die KfW beispielsweise umweltbewusste und langfristig energiesparende Bauvorhaben.
Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen. Für das Sondertilgungsrecht (variables Darlehen) muss der Kunde hier keinen extra Zinsaufschlag zahlen.
Das Konstant-Darlehen wird an einen Bausparvertrag gekoppelt. Es eignet sich daher für Kreditnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen. Die Zinsgarantie schaltet das Risiko steigender Zinsen während der Darlehenslaufzeit völlig aus, da das Darlehen am Ende der Laufzeit abbezahlt ist. Beispiel: Bei Vertragsabschluss wird der Finanzierungsbedarf zu 100 Prozent ausgezahlt (z.B. 100.000 Euro). Gleichzeitig erfolgt eine Einzahlung in einen Bausparvertrag in Höhe von 50 Prozent des Finanzierungsbedarfs (z.B. 50.000 Euro). Der Betrag für diese Soforteinzahlung wird ebenfalls finanziert. Hieraus ergibt sich die Gesamtfinanzierungssumme (in diesem Beispiel 150.000 Euro). Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in ca. acht Jahren wird eine feste monatliche Rate gezahlt, die sich aus den Darlehenszinsen und den weiteren Einzahlungen in den Bausparvertrag ergibt. Nach Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der Restbetrag läuft als Bauspardarlehen weiter. Die monatliche Rate ändert sich nicht und wird nun als Zins- und Tilgungsleistung für das Bauspardarlehen verwendet.
Das Darlehen kann vorzeitig gekündigt werden, ohne dass der Kunde dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Allerdings fällt dafür ein Zinsaufschlag an. Einige Anbieter legen zudem eine Sperrfrist fest - beispielsweise kann das Darlehen nicht innerhalb der ersten drei Jahre gekündigt werden. Ein kündbares Darlehen ermöglicht eine höhere Finanzierungsfreiheit, etwa wenn ein Umzug ansteht.
Bundesländer, Gemeinden und Gemeindeverbände fördern unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb von Wohneigentum - insbesondere von einkommensschwächeren und kinderreichen Familien (lokale Förderung). Oftmals gelten die Programme nur für einen sehr eingeschränkten Personenkreis. Erhältlich sind diese Fördermittel direkt bei den zuständigen Behörden.
Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte trotzdem noch finanzielle Rücklagen haben, auf die im Notfall zurückgegriffen werden kann. Als Faustregel gilt: Mindestens sechs Netto-Monatsgehälter sind ideal.
Verlängerung eines bestehenden Darlehens beim gleichen Kreditgeber. Im Gegensatz zur Umschuldung/Anschlussfinanzierung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.
Es gibt drei Möglichkeiten, die Riester-Förderung zu nutzen:
1. Das Wohn-Riester-Annuitätendarlehen: Es kann von allen Zulage berechtigten Personen genutzt werden, die den Bau oder Kauf einer eigengenutzten Immobilie nach dem 01.01.2008 getätigt haben oder. diesen planen. Es handelt sich dabei grundsätzlich um ein Annuitätendarlehen, bei dem die Förder-Zulagen jedoch direkt in die Tilgung fließen.
2. Das Riester-Bausparen: Hier fließt die Riester Zulage in ein Bausparprodukt.
3.„Normale“ Riester-Produkte: Bis zu 100 Prozent des angesparten, steuerlich geförderten Vermögens der Altersvorsorge können für eine im Inland genutzte Wohnimmobilie verwendet werden. Bis 2010 ist die Entnahme jedoch auf einen Betrag von mindestens 10.000 Euro beschränkt. Ab 2010 können auch geringere Beträge entnommen werden. Dabei muss aber entweder das gesamte angesparte Kapital abgezogen werden, oder es müssen mindestens 25 Prozent der Summe im bestehenden Riester-Vertrag gehalten werden. Besteuerung: Nachgelagerte Besteuerung mit unterschiedlichen Wahlmöglichkeiten.
Bei Darlehensverträgen, die mehr als zehn Jahre festgeschrieben sind, gibt es ein Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB. Sind 10 Jahre seit der vollständigen Darlehensauszahlung vergangen, können Sie mit einer sechsmonatigen Frist kündigen.
Außerplanmäßige Möglichkeit der Schuldenreduzierung. Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren. I.d.R. werden jährliche Sondertilgung getätigt. Nicht wahrgenommene Sondertilgungen können nicht kumuliert werden.
Bei annuitätischen Darlehen wird in der Regel ein anfänglicher Tilgungssatz angegeben (da der Tilgungsanteil über die Laufzeit ansteigt). Der Tilgungssatz bestimmt, welche Zahlung regelmäßig zur Rückführung eines Darlehens geleistet werden muss. In der Regel wird der Tilgungssatz für ein Darlehen in Prozent pro Jahr angegeben, bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens.
Änderung des vereinbarten Tilgungssatzes innerhalb der Vertragslaufzeit. Immer mehr Banken ermöglichen es ihren Kunden, während der Laufzeit des Kredits die Höhe des Tilgungssatzes zu verändern - beispielsweise wenn der Kreditnehmer monatlich eine höhere Summe zur Rückzahlung aufbringen kann, als ursprünglich geplant war. Meist ist der Tilgungswechsel innerhalb einer bestimmten Spanne möglich. Je nach Kreditgeber kann er auch mehrmals erfolgen - das sollte mit der Bank im Vorfeld geklärt werden.
Die Tilgung des Annuitätendarlehens wird bei Vertragsabschluss so berechnet, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung abbezahlt ist. Je kürzer die Laufzeit veranschlagt wird, umso höher fällt der monatliche Tilgungsanteil aus. Aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit werden diese Darlehen von den Banken meist mit günstigen Zinssätzen begünstigt.
Mit dem Vorfälligkeitsschutz können Bausparer für den Fall eines berufsbedingten Umzugs oder Härtefalls eine vorzeitige Kündigung ihres Darlehens sicherstellen. Gegen die Zahlung eines geringen Einmalbetrags kann dann - sofern die Immobilie verkauft wird - das Darlehen zurückgezahlt werden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.
Zinsbindung heißt, dass der Nominalzins im Darlehensvertrag für eine bestimmte Dauer fest zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart ist. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung können das Kreditinstitut gewechselt oder der Zinssatz neu verhandelt werden.
Bindet die Sicherheit an eine Forderung. Die Zweckerklärung oder. Zweckbestimmungserklärung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber, in der aufgeführt ist, für welche Verbindlichkeiten die eingetragene Grundschuld als Sicherheit dient. Andere Forderungen können vom Kreditgeber über das Grundpfandrecht nicht geltend gemacht werden.