6 Dinge, die bei einer Grundstücksteilung zu beachten sind
Möchten Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen oder an Ihre Kinder übertragen, erfolgt dies über eine Grundstücksteilung. Damit alles nach Plan verläuft, zeigen wir von Höpfner Immobilien Ihnen, welchen Ablauf Sie verfolgen und auf welche Punkte Sie achten müssen.
1. Entscheidung zwischen Realteilung und ideeller Teilung
Überlegen Sie sich, ob eine Realteilung oder eine ideelle Teilung infrage kommt. Bei der häufiger vorkommenden Realteilung separieren Sie Ihr Grundstück in zwei oder mehr komplett voneinander getrennte Teile. Diese Parzellen sind unabhängig voneinander und müssen nach der Teilung ins Grundbuch eingetragen werden. Die Rechtsgrundlage bildet hier §19 des Baugesetzbuches.
Die ideelle Teilung ist durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Der zusätzliche Eigentümer erwirbt kein eigenständiges Grundstück, sondern nur ein Miteigentum. Durch dieses können die Parzellen wirtschaftlich getrennt genutzt werden, obwohl eine gemeinschaftliche Verwaltung besteht. Da die ideelle Teilung die Verfügungsgewalt des Einzelnen einschränkt, wird sie zumeist nur genutzt, wenn eine Realteilung aufgrund von Bauvorschriften ausgeschlossen ist.
2. Baurechtliche Vorschriften abklären
Der erste und wichtigste Schritt auf dem Weg zu einer Realteilung Ihres Grundstückes besteht darin, sich über die bestehenden baurechtlichen Vorschriften zu informieren. Hier erfahren Sie etwa, ob der Bebauungsplan Grenzen für eine Teilung vorgibt. Einsicht in den Bebauungsplan erhalten Sie beim zuständigen Bauamt. Sollte Ihr Grundstück in Hamburg, Niedersachsen oder Nordrhein-Westfalen liegen, können Sie gleichzeitig eine behördliche Genehmigung für die Teilung beantragen. In den übrigen Regionen Deutschlands ist eine Erlaubnis von den Behörden hingegen nicht notwendig.
3. Amtliche Vermessung beantragen
Um eine Teilung durchführen zu können, müssen Sie Ihr Grundstück amtlich vermessen lassen. Dazu stellen Sie einen schriftlichen Antrag auf einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, der Ihre Grundstücksgrenzen ermittelt und anschließend beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte beantragt.
4. Eintragung ins Grundbuch
Mit der ausgestellten Flurkarte müssen Sie anschließend einen Notar aufsuchen. Dieser überträgt die Teilung ins Grundbuch und erfasst ebenfalls eventuell vereinbarte Grunddienstbarkeiten. Geht die Teilung mit einem Verkauf der neuen Parzelle einher, wird auch der Kaufvertrag durch den Notar abgeschlossen. Erst durch den Gang zum Notar und die Eintragung ins Grundbuch ist die Realteilung rechtswirksam.
5. Vereinbarung von Grunddienstbarkeiten
Unter Grunddienstbarkeiten ist in Bezug auf Grundstücke ein Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück zu verstehen. Dies ist zum Beispiel notwendig, wenn Ihr geteiltes Grundstück nicht direkt an eine Straße angeschlossen ist und Sie deshalb den Weg über ein fremdes Grundstück gehen müssen. Die häufigsten Grunddienstbarkeiten umfassen:
- Wegerechte
- Durchfahrtsrechte
- Leitungsrechte (Strom, Wasser, Abwasser)
Diese Rechte müssen ebenfalls vertraglich beim Notar geregelt werden und daraus entspringende Verpflichtungen wie Nutzungsentschädigungen oder Beteiligungen an Instandhaltungskosten vereinbart werden.
6. Kostenkalkulation
Haben Sie einen ersten Plan für Ihre gewünschte Grundstücksteilung aufgesetzt, können Sie schon sehr zeitig einen groben Kostenüberschlag aufstellen. Die Kosten hängen hauptsächlich von folgenden Faktoren ab:
- Größe und Wert des Grundstücks
- Einfache oder mehrfache Splittung des Grundstücks
- Anzahl der benötigten Grenzsteine
- Kosten für Vermessungsingenieur, Rechtsanwalt und Notar
- Gebühren für Anträge und Grundbucheinträge
Dabei variieren besonders die Kosten für Vermessungsingenieur, Notar und Rechtsanwalt stark von Region zu Region. Andere Kosten, wie das Setzen von Grenzsteinen, lassen sich einfacher kalkulieren. Wenn Sie die Kosten für Ihr Vorhaben aufbringen können und die richtige Vorgehensweise berücksichtigen, wird die Grundstücksteilung mit Sicherheit einwandfrei verlaufen.