Käufer ABC

Die AB ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im  Sinne des Wohnungseigentumsgesetz  (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Diese Trennung erfolgt z.B. durch Wände und Decken. Zudem ist gefordert, dass ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden ist. Die AB die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohneigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für die einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist auch erforderlich, wenn ein Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in separat verkäufliche Eigentumswohnungen geplant ist.
Die AB wird von der Aufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist.

Die Auflassung ist ein Begriff aus dem Sachenrecht des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und beschreibt ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken. Es handelt sich dabei um die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile von einem Notar zu erklärende dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken. Die öffentliche Beurkundung ist zum Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, damit dieser die Eintragung ins  Grundbuch vornehmen kann. Neben der Einigung zum Wechsel der Eigentümerstellung ist zusätzlich die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erforderlich. Die Übereignung (Auflassung und Eintragung) ist ein Verfügungsgeschäft. Es ist zum Eigentumswechsel erforderlich, weil das deutsche Recht das Trennungsprinzip aufstellt, wonach ein Eigentumswechsel nicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft (meist einem  Kaufvertrag) erfolgt.

Die Auflassungsvormerkung, besser Eigentumsvormerkung genannt, stellt eine im Grundbuch verlautbarte Ankündigung eines zukünftigen Rechtserwerbs an einem Grundstück dar, auf den derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde, einen Anspruch hat.

Mit dem Besitzübergang gehen alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Verkäufers einer Immobilie auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des  Besitzübergangs wird meist mit der Kaufpreiszahlung vereinbart und findet in der Regel statt, sobald der Käufer der Immobilie dem Verkäufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat. Geknüpft ist rechtlich zumeist auch die grundbuchliche Sicherung der Auflassungsvormerkung sowie die Löschung möglicher Verkäufergrundschulden. Ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges (Übergang von Nutzen und Lasten) stehen dem Verkäufer die Nutzungsrechte an der erworbenen Immobilien zu und die Schlüsselübergabe erfolgt. Bei vermieteten Immobilien stehen dem Käufer ab Besitzübergang die Rechte zu (z.B. Mieteinnahmen) und er hat die Pflichten zu übernehmen (z.B. Hausgeldzahlungen, Grundbesitzabgaben, etc.).

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (§1 Abs.1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks ( des sogenannten Erbbaurechtsgebers)  ist das Erbbauchrecht Ein beschränktes dingliches Recht das auf seinem Grundstück lastet.

Die Gebäudehaftpflichtversicherung soll den Versicherten vor Schäden an der eigenen Immobilie schützen, die durch verschiedenste Ursachen entstanden sind. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung ist für Vermieter in Deutschland eine Pflichtversicherung, die durch das deutsche Gesetz vorgeschrieben wird. Durch die Gebäudehaftpflichtversicherung soll vor allem die Betriebsgefahr, für die ein Immobilienbesitzer oder auch Vermieter in Deutschland haftbar gemacht werden kann, abgesichert werden. Sie soll den Versicherungsnehmer in erster Linie vor Schadenersatzansprüche durch Dritte, wie zum Beispiel Schmerzensgeld, schützen.

Die Gebäudeversicherung ist eine Versicherung zum Schutz der im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäude, Nebengebäude sowie Garagen. Es werden Risiken alleine oder in Kombination versichert. Dabei sind Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel als wesentlichen Elementarschäden genannt. Die Gebäudeversicherung wird mittels des gleitenden Neuwertfaktors dynamisiert, das heißt an die Wertentwicklung der Gebäude angepasst.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z.B. tragende Wände und Bauteile, Fenster, Dach, Treppen, Fahrstühle, Strom-, Wasser-, Gasleitungen außerhalb des Sondereigentums sowie die Außenanlagen.

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von  Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf  ihm liegende Lasten erfasst werden. Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angaben von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Dem folgend, enthält die 1. Abteilung die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses  (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als  Gesellschaft bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung. Die 2. Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen: Hier sind vor allem Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrechte, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, usw.) zu nennen. Die 3.Abteilung enthält die Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden.

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (dienendes Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) in der Weise 1. dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht), 2. dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z.B. Ausschluss von Bebauung nach Art und Ausmaß) oder 3. dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (z.B. Duldung an sich übermäßiger Immissionen).

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) schreibt vor, dass für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück in Schleswig-Holstein beim Kauf eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt abgeführt werden muss, in Niedersachsen sind es 5,0 Prozent des Kaufpreises.

Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung finden Sie unter: http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

Oft wird die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer verwechselt. Allerdings haben beide nicht viel miteinander gemeinsam. Der wesentliche Unterschied ist, dass die Grundsteuer vierteljährlich fällig wird. Die Grunderwerbsteuer wird hingegen einmalig beim Kauf fällig.
Da die Berechnung der Grundsteuer von der jeweiligen Gemeinde durchgeführt wird, ist je nach Hebesatz und Grundsteuermessbetrag, der wiederum vom Finanzamt festgelegt wird, ein unterschiedlicher Betrag abzuführen. Man unterscheidet außerdem zwischen den Typen A und B. Unter A fallen alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke, unter B fallen alle bebauten oder unbebauten Grundstücke.

Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Der juristische Teil eines Grundstückskaufs besteht aus drei Teilen. Dem schuldrechtlichen Kaufvertrag. Der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung). Der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Der Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden (Formvorschriften). Der Käufer hat grundsätzlich auch die Notarkosten zu tragen. Der Beurkundungspflicht unterliegen auch alle sonstigen Vereinbarungen, die eine Pflicht zum Erwerb bzw. zur Veräußerung des Grundstücks begründen. Nebenabreden zum Kaufvertrag sind ausnahmslos rechtlich unzulässig und führen zu seiner Nichtigkeit.

Beim Kauf einer Immobilie (Grundstück und/oder Gebäude, Wohnung) müssen als Anhaltspunkt für die Notargebühren und Kosten des Grundbuchamtes ca. 2 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkuliert werden. In dieser Summe ist das Honorar des Notars nach der Gebührenordnung ebenso enthalten, wie die Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen im Grundbuch. Der Notar veranlasst die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch und wirkt bei der Stellung von Sicherheiten mit. Seine Kosten errechnen sich aus den notwendigen Dienste abzuwickeln sind, desto höhere Notargebühren fallen an. Notwendige Schritte können zum Beispiel Löschungen von Belastungen, Eintragung von Wegerechten oder Wohnrechte sein. In erster Linie hängt aber die Höhe der Notarrechnung vom Kaufpreis des unbebauten Grundstückes, der Wohnung oder dem Gesamtpreis beim Kauf eines bebauten Grundstückes ab. Die Gebühren eines Notars unterliegen zusätzlich der Mehrwertsteuer.
Der Notar tritt als neutraler Fachmann auf und steht bei Vertragsabschluss zur Klärung von Fragen zur Verfügung, etwa ob gewünschte Änderungen überhaupt juristisch möglich sind und wie sie in den Vertrag eingebunden werden können.

Alle Wohnungs- und Teileigentümer haben einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Miteigentumsanteile berechnen sich im Wesentlichen nach den Quadratmetern der Wohnungen und werden in der Teilungserklärung jeder einzelnen Wohnung/Teileigentum zugeordnet.
Meist werden auf Grundlage der Miteigentumsanteile (MEA) die Gemeinschaftskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet.

Zum Sondereigentum gehören u.a. alle Räume der Wohnung, nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, Elektro- und Sanitärinstallationen innerhalb der Wohnung sowie noch weitere Räume außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung wie ein Kellerraum oder ein Dachbodenanteil.

Durch Sondernutzungsrechte können Eigentümern alleinige Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Dies geschieht häufig bei Stellplätzen, Terrassen oder Gartenflächen. Durch die Zuordnung eines Sondernutzungsrechtes erhält der jeweilige Wohnungseigentümer das alleinige dauerhafte Nutzungsrecht an diesen Flächen oder Räumen.

Als Teileigentum bezeichnet man nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum, mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu können u. a. zählen: gewerblich genutzte Flächen wie Büros oder Lagerräume sowie Garagen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln die rechtlichen Belange der Eigentümer untereinander. In der Teilungserklärung werden für eine Wohnanlage das Sonder- und Gemeinschafts- und Teileigentum, sowie Sondernutzungsrechte festgelegt.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet einen Verwalter zu bestellen. Zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter wird ein Verwaltervertrag geschlossen, der die wesentlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regelt.

Der Verwaltungsbeirat wird durch die Wohnungseigentümerversammlung gewählt und unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben. Der Beirat prüft die durch den Verwalter erstellten Jahresabrechnung und Wirtschaftspläne. Der Beirat hat Prüfungs- und Einsichtsrecht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.

Ab Besitzübergang ist durch den Käufer monatlich ein Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Das Hausgeld beinhaltet die Betriebs- und Heizkosten, die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage sowie die Verwaltergebühr. Für Jedes abgelaufene Wirtschaftsjahr erhalten die Eigentümer vom  Verwalter eine Hausgeldabrechnung in der die geleisteten Vorauszahlungen der Eigentümer mit den laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft verrechnet werden. Bei Wohnungsverkauf an einen Kapitalanleger wird das Hausgeld durch den neuen Eigentümer an den Verwalter gezahlt. Der Mieter entrichtet seine Gesamtmiete ab Besitzübergang an den neuen Eigentümer und erhält von diesem, auf Basis der Hausgeldabrechnung, seine jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt insbesondere die Begründung des Wohnungseigentums, die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern sowie die Verwaltung des Wohnungseigentums.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage dar und verwaltet gemeinschaftlich Grundstück und Gebäude. Sie kann aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, die dann separat abgerechnet werden.

Das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen wird und in der jeder Eigentümer stimmberechtigt ist. Die Wohnungseigentümerversammlung entscheidet über die gemeinschaftlichen Belange der Eigentümergemeinschaft. Die Versammlung wählt u.a. den Verwalter, genehmigt die Hausgeldabrechnung des Verwalters, beschließt Nutzungsordnungen und  genehmigt den Wirtschaftsplan.